Строительство паркингов и многоуровневых автостоянок. Инновационные решения
Сегодня в крупных городах вопрос парковки стоит особенно остро. Количество автомобилей неуклонно растет, а современных паркингов катастрофически не хватает.
Очевидно, что паркинг автомобилей – это один из важнейших элементов инфраструктуры любого здания. Так, от вместительности и удобства паркинга нередко зависит посещаемость, а, следовательно, и прибыльность торгового центра или другого коммерческого объекта.
Автостоянки и паркинги: рынок перспектив
Власти продолжают целенаправленно бороться с незаконной парковкой, законодательство в этой области ужесточается, и людей, готовых рискнуть и припарковаться в неположенном месте, становится все меньше. Поэтому создание новых парковочных мест просто необходимо. За последние 10 лет количество автомобилей в стране увеличилось почти в полтора раза. Сегодня в России зарегистрировано более 50 миллионов личных автотранспортных средств, и владельцам нужно где-то их парковать. Поэтому эксперты прогнозируют стабильный рост числа стоянок.
Нормативы обеспеченности жилья парковочными местами нередко устанавливаются на правительственном уровне. Например, в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 769-ПП от 4.10.2005 г. «О внесении изменений в МГСН 1.01-99 о нормировании расчетных показателей требуемого количества машино-мест для объектов жилого, общественного и производственного назначения» при застройке территории жилыми домами II категории (30 кв. м общей площади на жителя) должно быть одно машино-место на квартиру, I категории (30-50 кв. м на человека) – не менее 1,7, а в домах высокой комфортности (свыше 50 кв. м на 1 человека) – не менее двух машино-мест на квартиру. Застройщики обязаны учитывать это правило.
Впрочем, даже если бы необходимость обеспечить людей парковочными местами не была закреплена законодательно, правила рынка все равно расставили бы все по местам – сегодня у торгового центра или жилого комплекса без парковки практически нет шансов выделиться среди конкурентных объектов.
Типы и виды паркингов
Паркинг – это общее название места для парковки автомобилей, однако типы автостоянок разнообразны. Специалисты подразделяют автостоянки и паркинги на наземные (открытые или крытые), многоуровневые (наземные, подземные и наземно-подземные) и механизированные.
Наземные – самый простой тип стоянок – это одноуровневые открытые паркинги, в которых места для машин помечены лишь разметкой. Также существуют автостоянки, огороженные по периметру забором, с местами для въезда и выезда, охраной и средствами учета времени – более современный вариант наземных паркингов.
Наземные стоянки дешевы в строительстве, но они занимают большую площадь, что особенно критично в тех районах, где земля стоит дорого. Для городских условий больше подходят многоуровневый паркинг – надземный, подземный или комбинированный. Подземные парковки более экологичны, они не портят ландшафт и вид здания. Однако и строительство таких парковок обходится дороже.
Многоуровневые надземные паркинги – более экономичный и не менее эффективный способ решения проблемы парковки большого количества машин на ограниченной территории. Они могут вмещать до нескольких тысяч автомобилей. Многоуровневые надземные паркинги обустраивают в отдельно стоящих зданиях или пристраивают к глухим стенам готовых строений. Для въезда автомобилей устраиваются различные виды рамп, наклонные полы или лифтовые подъемники.
Строительство многофункциональных многоуровневых паркингов – беспроигрышное решение
В современных условиях многоуровневый паркинг – оптимальное решение вопроса. Многоуровневой считается парковка, состоящая из двух или более уровней, соединенных между собой при помощи пандусов или лифтовых подъемников. Использование лифтов позволяет строить многоярусные парковки с большим количеством ярусов, так как лифты обеспечивают более удобное перемещение автомобилей между этажами. Автоматические паркинги могут иметь большее количество уровней, чем неавтоматизированные, так как высота уровней в этом случае намного ниже.
Многоуровневый паркинг имеет много конфигураций. Его возможно возвести даже над дорожным проездом для еще большей экономии пространства. При строительстве современной автостоянки также можно решить и другие насущные городские проблемы – например, оборудование магазинов, спортивных площадок, центров досуга и других объектов инфраструктуры, так как парковка может объединять в себе места для авто и иные полезные площади. Многоэтажный паркинг может быть как отдельно стоящим зданием, так и пристройкой к уже существующему.
Многоуровневые автоматизированные и механизированные парковки представляют собой сложный комплекс инженерных коммуникаций. Их проектирование – непростой процесс, требующий высокого профессионализма. Для эффективной работы такой автостоянки необходимо оснастить ее современным и надежным парковочным оборудованием, а также продумать системы пожарной безопасности и получить все необходимые разрешительные документы.
Стоимость строительства
Цена строительства парковки – основной момент, влияющий на выбор проекта и технологии. Высокая стоимость подземных паркингов делает их строительство малодоступным большинству заказчиков.
Минимальная стоимость квадратного метра подземной автостоянки начинается от 25 тысяч рублей за квадратный метр и может доходить до 120 тысяч.
Кроме геологических изысканий и большого объема земляных работ нужно будет смонтировать дорогостоящие системы пожаротушения и вентиляции, а также при необходимости перенести уже существующие коммуникации. Поэтому чаще всего такой проект выбирают там, где строительство наземного паркинга технически невозможно.
Возведение наземных многоуровневых паркингов требует меньших затрат денег и времени.
Средняя себестоимость квадратного метра простейшего наземного паркинга с минимумом инженерных систем составляет около 17 тысяч рублей за квадратный метр, хотя эта цена может увеличиться в зависимости от технологичности парковки.
Срок окупаемости такой стоянки в среднем – от 5 лет.
Что собой представляют многоэтажные парковки
Для строительства наземной плоскостной парковки не требуется большого количества финансовых вложений и оформления разрешительной документации (подробнее см. в Своде правил стоянки автомобилей 113.13330.2012).
Провести общее собрание собственников жилых и нежилых помещений дома
Сначала нужно собрать всех желающих построить парковку и написать обращение в компетентную организацию вашего города (чаще всего это Комитет по земельным ресурсам и землеустройству) для создания земельного участка многоквартирного дома. Также нужно выбрать уполномоченное лицо, которое будет заниматься всеми вопросами по данному делу. Однако на практике активист и идейный инициатор ходит по квартирам и собирает подписи, тем самым проводит заочное собрание, потому что собрать всех людей в одно время проблематично. Такого рода документ будет действительным, если он составлен по форме.
Представить решение общего собрания в территориальное управление по соответствующему району
К заявлению о формировании земельного участка прилагается протокол со следующими сведениями: форма проведения собрания, повестка дня собрания, решение об обращении в Комитет за созданием участка с отчетом по количеству голосов, принявших это решение, а также выбор уполномоченного лица с указанием его паспортных данных. В протоколе должны быть перечислены все полномочия, которыми будет наделен выбранный представитель. Если вы не прописали полномочия в протоколе, то второй обход по квартирам за подписями неизбежен.
Обратиться в проектную организацию для подготовки проектной документации (оплачивает заказчик проекта – правообладатели земельного участка).
Полученный договор аренды или свидетельство о собственности на участок — это еще не построенная парковка. Если у вас есть один из этих документов, тогда можно заняться проектированием стоянки. Проект состоит из плана площадки, схемы организации дорожного движения, решений по благоустройству территории, а также помещения охраны, если такие предусмотрены проектом. В проекте прописывается конструкция покрытия дороги. Также проект необходимо обсудить и согласовать в ГИБДД. Если вы получили добро от Управления городского ландшафта и благоустройства, которое является своеобразным пропуском, тогда начинайте строительство.
Согласовать проект с инженерными службами города (оплачивают правообладатели земельного участка), с управлением Роспотребнадзора, с ГИБДД
Выполнить работы по организации автостоянки за счёт средств правообладателей земельного участка
При строительстве парковочной площадки будет полезно знать, что размер одного места для парковки автомобиля должен быть минимум 2,5х5 м. Самым дешёвым видом покрытия считается отсыпка щебнем. Если на предполагаемой территории автостоянки не будет пожарных проездов, то оптимальным и аккуратным покрытием может стать относительно дорогая газонная георешетка.
1. По решению, принятому на общем собрании собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Чтобы закрепить за одним из собственников части земельного участка заинтересованному жильцу надо провести собрание собственников и оформить решение собрания протоколом.
2. Если возникают какие-то конфликты, собственники жилья выносят решение опять же на общем собрании или обращаются в суд.
3. Если же часть помещений вашего дома занимают магазины, они также имеют право и на земельный участок у жилого дома, так как он является общим имуществом. Для посетителей магазинов предусматривается временная парковка автотранспорта в парковочном кармане со стороны улицы.
4. Ограждение жилого здания запрещено — согласно п. 2 СН 441-72 «Указаний по проектированию ограждений площадок и участков предприятий, зданий и сооружений». Не забудьте перед тем, как браться за дело, тщательно изучить Жилищный Кодекс РФ (статьи 36 – 48) и Земельный Кодекс РФ.
Данное решение является самым распространённым и доступным, но лишь при условии того, что расчётный объем числа парковочных мест соответствует объёмам жилой застройки.
2. Наземная многоуровневая капитальная парковка из железобетона
По своему функциональному назначению многоуровневая парковка относится к объектам хранения легкового автотранспорта и предназначена для временной парковки автомобилей.
Конструктивная схема здания стоянки — жёсткая, с полным монолитным каркасом. Пространственная жёсткость здания обеспечивается сопряжением дисков перекрытий с колоннами, стенами лифтовых шахт, лестничных клеток и монолитными стенами подвального этажа.
Фундаменты — свайные. Ростверк монолитный железобетонный плитный.
Несущие элементы каркаса: колонны монолитные железобетонные.
Наружные стены и стенки рампы: из монолитного железобетона, с заполнением из керамического кирпича.
Диск перекрытия (покрытия): монолитный железобетонный.
Лестничные марши и площадки: монолитные железобетонные.
Первый уровень крытой парковки должен быть отапливаемым; для обеспечения необходимой температуры (+5°C в зимний период) предусмотрено помещение теплового узла. Также необходимо запроектировать помещение электрощитовой.
Основные требования к объему, составу и содержанию проектной документации. Проектная документация выполняется в полном соответствии с «Положением о составе разделов проектной документации и требованиям к их содержанию», утвержденном постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, Письмом Министерства Регионального Развития РФ от 8 от № 19512-СМ/08 и Градостроительным Кодексом РФ. В соответствии с действующими нормами на проектирование, ГОСТ 21.1 О 1-97 «Основные требования к проектной и рабочей документации», государственными стандартами СПДС и ЕСКД в объёме необходимом для получения положительного заключения государственной экспертизы. Соответствие требованиям: СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», СНиП 21-02-99*,СП 113.13330.2012 Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*, а также иные действующие нормы и требования, СНиП, ГОСТ, СП, СанПин на территории РФ.
Градостроительные решения, генплан, озеленение, благоустройство. Выполнить согласно СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских поселений».
Архитектурно-планировочные решения (условия блокировки, основные принципы планировки, обеспечение комфортности помещений, в том числе с учётом потребности инвалидов, наружная и внутренняя отделка).
В качестве примера приведем многоуровневый паркинг на 480 машино-мест:
Количество уровней: 6
Количество машино-мест: 480
Количество въездов и выездов, необходимость противопожарного эвакуационного выезда: определяется проектом
Архитектурный облик многоуровневого паркинга: должен быть выполнен в едином ансамбле с другими объектами застройки
Наличие уровней ниже отметки 0 м: нет
Наличие лифтов для пассажиров: предусмотреть пассажирские и грузовые (их количество определить расчётным путём)
Назначение парковки: длительного хранения автомобилей
Количество въезжающих/выезжающих автомобилей в час: 100
Размещение персонала в здании: не предусмотрено
Место размещения багажных тележек:на каждом этаже
Информационное табло: есть
Инженерные системы зданий. Инженерные сети проектируются согласно требованиям действующих норм и правил, а также технических условий на подключение. Также нужно предусмотреть наружное противопожарное водоснабжение диаметром 315 мм.
Требование по разработке мероприятий по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности. Нужно учесть требования, изложенные в федеральном законе № 261-ФЗ от 23.11.2009, Постановлении Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий».
Требования по обеспеченности условий жизнедеятельности маломобильных групп населения. Архитектурно-планировочные решения должны обеспечивать все удобства для маломобильных групп населения М1, М3 населения и соответствовать требованиям СП 59.13330.2012.
Требования пожарной безопасности. Проект парковки должен соответствовать федеральному закону №123-ФЗ от 22.07.2008 («Технический регламент о требованиях пожарной безопасности») и Постановлению Правительства РФ №87 от 16.02.2008.
Требования к составу сметной документации. Отсутствуют.
Состав общего имущества в многоуровневой стоянке закрытого типа, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Входы, тамбуры, лестничные клетки, лестничные площадки, насосная, электрощитовая, венткамера, коридоры, технические этажи, технические подвалы, крыши, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения жилого дома, земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства, проезды к местам автостоянок во встроенной подземной парковке.
Показатель эффективности многоуровневых парковок гораздо выше, чем у плоскостных. На относительно небольшой территории многоуровневой парковки можно обустроить гораздо большее количество парковочных мест.
3. Подземная плоскостная или многоуровневая парковка
Подземная парковка — это сооружение для паркования транспортных средств под поверхностью земли.
Строительство подземной парковки сопряжено с большим объёмом трудоёмких работ по устройству свайного поля, гидроизоляции и т.д., а также с существенным количеством дополнительных, часто незапланированных, расходов. Также большое время займут проектные работы.
Подробные условия, требования к строительству указаны в Своде правил стоянки автомобилей 113.13330.2012.
В среднем устройство подземного пространства увеличивает срок реализации проекта на 6–8 месяцев. Это нужно учитывать. Стоимость строительства подземного паркинга обходится на 30–40% дороже, чем строительство надземных оборудованных площадок для парковки.
Очень высокая стоимость подземных работ делает строительство подземных паркингов доступным только для элитной категории заказчиков. Такое решение применяется там, где размещение автомобилей иным способом невозможно в силу определённых причин. Многие люди, покупая квартиру, предпочтут потратить «лишние» деньги на увеличение количества квадратных метров, чем на место в подземном паркинге.
4. Наземная быстровозводимая металлическая многоуровневая парковка (альтернатива наземным многоуровневым капитальным парковкам из железобетона)
Чтобы построить такую парковку, необходимо обратиться к заводу-изготовителю, либо спроектировать, изготовить и смонтировать такую парковку под контролем специалистов завода-изготовителя.
Подробнее о данных паркингах смотрите на странице metalparking.neo-park.ru
Рекомендуем обращаться в компании, у которых есть собственный постоянный штат монтажников и сервисная служба.
Для возведения такой парковки из металлических конструкций не требуется вести дорогостоящие земляные работы и изготавливать тяжёлый фундамент глубокого залегания из бетона. Такую конструкцию можно устанавливать на мелкозалегающий ленточный фундамент, на точеные фундаментные опоры, либо же на подготовленную бетонную площадку. Это достигается за счет гораздо более низкого веса сооружения в сравнении с традиционным строительством из кирпича или бетонных панелей.
Ещё одним неоспоримым преимуществом этой парковки является чрезвычайно высокая скорость возведения, простота сборки, минимальное количество необходимой для монтажа техники.
Такие здания, как правило, можно поставить «с нуля» за несколько месяцев, что, безусловно, серьезно экономит не только время, но и деньги заказчика.
Строительство парковок из металлоконструкций решает главные экономические проблемы инвесторов: снижаются инвестиционные затраты на строительство, сокращаются сроки окупаемости проектов.
Металлическая парковка имеет ряд преимуществ по сравнению с парковкой из железобетона:
короткие сроки строительства в любое время года;
высокие эксплуатационные характеристики;
низкие затраты на фундаменты;
технологичность и оперативность монтажа.
5. Механизированные парковочные комплексы (наземные, подземные, совмещённые)
В настоящее время наиболее оптимальным решением в условиях нехватки свободной территории для парковок в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Челябинске, Перми, Тюмени и других крупных российских городах, является применение многоярусных автоматизированных (механизированных) систем парковки автомобилей.
Всё оборудование автоматизированных парковочных систем и парковочных комплексов разделено на четыре группы:
Компактный паркинг (подъёмники). Парковочный модуль представляет собой 2–4 уровневый подъёмник, с гидравлическим или с электрическим приводом, с наклонной или горизонтальной платформой, двух- или четырёх стоечный, подземный с платформами на выдвижной раме.
Пазловый паркинг (паркинг типа puzzle). Представляет собой многоярусную несущую раму с расположенными на каждом ярусе платформами для подъёма и горизонтального перемещения автомобилей. Устроен по принципу матрицы со свободной колонкой (ячейкой).
Башенный паркинг. Представляет собой многоярусную самонесущую конструкцию, состоящую из центрального подъёмника лифтового типа с одно- или двух координатным манипулятором. С двух сторон от подъёмника расположены ряды продольных или поперечных ячеек хранения автомобилей на поддонах.
Стеллажный паркинг. Представляет собой многоярусный одно- или двухрядный стеллаж с ячейками хранения автомобилей на поддонах. К месту хранения поддоны перемещаются подъёмниками и двух- или трёх координатными манипуляторами ярусного, напольного или навесного расположения.
Автоматизированные парковочные системы и автоматизированные парковочные комплексы (АПК) можно применять практически везде, где существует нехватка парковочных площадей. В ряде случаев механизация парковки является единственным возможным решением. Например, в центральных, деловых и других районах мегаполисов с плотной застройкой, обладающих исторической и культурной ценностью, зачастую совершенно негде парковаться, поэтому организация парковки посредством автоматизированного подземного комплекса является единственно возможным решением.
Для строительства парковки с применением механизированных парковочных комплексов следует обратиться к производителю данного оборудования. Настоятельно рекомендуем обращаться к российским производителям, т. к. иностранные представители не обеспечивают должного уровня качества и сервиса, а также адаптации под российские условия (см. статью о китайских паркингах)!
Сравнение стоимости подземной многоуровневой парковки S=11125м2 с механизированными парковочными комплексами и подземной плоскостной парковки S=29852м2 без автоматических парковочных комплексов:
№ п/п
Наименование работ и затрат
Базовая стоимость объекта аналога (S=6255м2) (тыс. руб.)
Базовая стоимость на 1 м2 (тыс. руб.)
Базовая стоимость механизированного паркинга S=11125м2 (тыс. руб.)
Базовая стоимость 2-х этажного паркинга с пристроями в 1 и 2 этажа S=22250+6000+1602=29852м2 (тыс. руб.)
Локальные сметные расчеты
Особенности проектирования автоматизированной парковки в составе многоэтажного жилого здания
Игорь Козлов (Кафедра архитектурного проектирования зданий и сооружений, Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет (Сибстрин), г.Новосибирск, Россия)
Современные требования к уровню обеспеченности местами для хранения средств передвижения вновь возводимых жилых зданий [1] создают определенные сложности при проектировании зданий с парковками. Размещение парковок в подземных этажах многоэтажных жилых зданий налагает ограничение на сетку каркаса вышележащих этажей. Ограничение на допустимую глубину подземных сооружений приводит к росту площади парковки. Увеличение этажности парковки требует строительства рамп. Ширина проездов должна обеспечивать возможность маневра, а размеры парковочного места не должны препятствовать посадке в автомобиль.
Одним из наиболее эффективных средств решения этих проблем является механизированная автостоянка (или автоматизированная парковка) — автостоянка, в которой транспортировка автомобилей в места хранения осуществляется специальными механизированными устройствами (без участия водителей) [2]. Такая парковка занимает минимальный объем, не требует организации путей эвакуации и может с успехом применяться в комплексе с жилыми зданиями, но для этого необходимо соблюсти ряд нормативных и технологических требований.
Прежде всего, здания (сооружения) механизированных автостоянок могут предусматриваться надземными класса конструктивной пожарной опасности С0. Механизированные автостоянки допускается пристраивать к зданиям другого назначения только у глухих стен этих зданий с пределом огнестойкости не менее RЕI 150. Автостоянки, пристраиваемые к зданиям другого назначения, должны быть отделены от этих зданий противопожарными стенами 1го типа [2].
Кроме того, блок автостоянки с механизированным устройством может иметь вместимость не более 100 машиномест и высоту здания (по СНиП 2101) не более 28 м. Блоки следует разделять противопожарными перегородками 1го типа. В механизированных автостоянках следует предусматривать автоматическое пожаротушение [2].
Еще одно требование — въезды в подземные гаражи легковых автомобилей и выезды из них должны быть удалены от окон жилых домов и рабочих помещений общественных зданий не менее чем на 15 м [3].
Кроме пожарной безопасности, парковка должна отвечать требованиям безопасности при использовании автоматического механического оборудования, защитой от несанкционированного доступа к имуществу граждан и высокими требованиями к надежности и бесперебойности лифтового оборудования.
На основании анализа указанных требований был выполнен эскизный проект двухсекционного семнадцатиэтажного жилого дома с пристроенной автоматизированной парковкой. За основу технического решения автоматизированной парковки была взята разработка ООО «Санлара» (г.Новосибирск) [5], имеющая, в отличие от других [6], ряд преимуществ, в том числе приспособленность к местным климатическим условиям.
Концепция решения сводится к следующему:
1. Соединение секций жилого дома подразумевает наличие глухой стены. Если секции раздвинуть, то между ними можно разместить пристроенную парковку. Вынос парковки изпод жилой секции снимет ограничения на схему каркаса секции, что, в свою очередь, позволит сделать планировку квартир более удобной.
2. Чтобы въезд в автостоянку был не ближе 15 м от окон жилой секции, его можно сделать подземным. Такое решение позволяет перекрыть место перед воротами, защитив его от атмосферных осадков. Подземное пространство может быть соединено с лифтовым холлом в цокольном этаже, что избавляет от необходимости добираться до парковки через улицу.
3. Общее число машиномест определяется числом квартир в двух секциях и для данного случая равно 160. Высота ячейки машиноместа и грузоподъемность оборудования зависят от массогабаритных характеристик автомобилей и имеют два типовых значения: для машин массой до 1750 кг высота ячейки — 1,7 м, для машин массой до 3200 кг — 2,1 м. Рекомендуемое соотношение числа машин 2:1. Конструктивно одна секция парковки (обслуживаемая одним лифтом) представляет собой вертикальную шахту с ячейками по двум сторонам и двумя боксами с воротами для выдачи/постановки автомобилей. Общая высота парковки не должна превышать 28 м.
Что собой представляют многоэтажные парковки
Концепция строительства многоэтажных паркингов
(Строительство паркингов, организация парковок (парковочных мест), автостоянок для хранения автомобильного транспорта)
В каждой развитой стране мира существует своя концепция строительства многоэтажных паркинов, которая периодически пересматривается, по мере развития города, изменения уровня жизни и т.д.
Универсальной концепции строительства многоэтажных паркингов никогда не было, нет и вряд ли будет.
Для каждой страны, каждого города можно разработать свою концепцию строительства многоэтажных паркингов, которая будет оптимальна в течении определенного промежутка времени. По мере развитии города, роста числа автомобилей, количества жителей, их уровня жизни и т.д. потребуется вносить коррективы в любую, даже представляющуюся на момент ее разработки концепцию строительства многоэтажных паркингов.
В крупных мегаполисах концепция строительства многоэтажных паркингов должна разрабатываться с учетом имеющихся свободных участков земли. Если нет подходящего для строительства многоэтажного паркинга участка земли, то и построить его не удастся.
В Москве и других крупных городах целесообразно в концепции строительства многоэтажных паркингов целесообразно предусмотреть несколько основных принципиально различающихся способов хранения автомобилей:
многоэтажные надземные паркинги открытого и закрытого типа;
многоэтажные подземные паркинги;
расширение мест плоскостной стоянки и хранения автомобилей.
Среди вышеперечисленных способов хранения автомобилей наиболее предпочтительно строительство многоэтажных паркингов закрытого и открытого типа.
Именно за счет массового строительства больших по вместительности многоэтажных паркингов, с развитой инфраструктурой, многофункциональностью, использования альтернативных источников энергии и современных технологий типа “умный дом” можно решить проблему транспорта и парковок в Москве.
С каждым годом найти в Москве подходящее для строительства многоэтажного паркинга место будет сложнее. Поэтому многоэтажные паркинги целесообразно проектировать и строить не только для легковых автомобилей, но и для общественного и грузового транспорта.
Массовое строительство многоэтажных паркингов должно осуществляться не хаотично, а на основе продуманной программы, концепции.
Краткая суть концепции – строить многоэтажные паркинги надо сейчас, строить надо много, нужны большие по вместительные и многофункциональные паркинги.
Главные цели концепции – кардинально и в сжатые сроки изменить систему хранения автотранспорта в городе, решить проблему нехватки парковочных мест, улучшить транспортную и экологическую ситуацию в жилых районах.
Цели концепции – увеличение темпов строительства паркингов, организации парковок (парковочных мест), автостоянок для обеспечения жителей города местами для хранения автомобилей, создание благоприятных условий и повышение комфортности проживания населения, эффективности использования городских территорий, обеспечение комплексности застройки, улучшение экологической обстановки на территории городского округа, развитие альтернативных видов транспорта (вертолетные перевозки), развитие рынка туристических услуг, предотвращение и решение экстренных ситуаций, решение проблемы необходимости осуществления экстренной перевозки людей, снижение времени, затрачиваемого жителями на поездку от дома до работы.
Концепция является комплексом взаимосвязанных мероприятий, направленных на решение приоритетных городских проблем, связанных с хранением и парковкой автомобилей.
Концепция определяет основной механизм ее реализации и источники финансирования, мероприятия, сроки их реализации.
Концепция строительства многоэтажных паркингов должна быть обоснована по ресурсам, исполнителям и срокам ее реализации.
Очень много автолюбителей хотели бы купить современный отапливаемый гараж в новом многоэтажном паркинге. У них для этого есть не только желание, но и деньги. Но одного желания и денег оказывается недостаточно. Многоэтажных паркингов, удовлетворяющих все возрастающий спрос, на сегодняшний день, очень мало. Программа “народных гаражей” сформировала негативное мнение к гаражам в многоэтажным паркингам. Дешевый гараж – не значит хороший гараж. Тем более, когда он открытый, неотапливаемый, а сам паркинг не имеет инфраструктуры.
Конечные покупатели ждут появления на рынке современных, многофункциональных, отапливаемых паркингов с развитой инфраструктурой, в котором машино-места будут изолированы. Многоэтажных паркингов, отвечающих таких требованиям, на сегодняшний день, на рынке нет.
Для каждой страны характерны определенные психологические аспекты восприятия объектов недвижимости конечными покупателями.
Для российских покупателей недвижимости, в частности, машино-мест в многоэтажных паркингах еще многие годы будет преобладать желание купить машино-место, в котором можно не просто парковать машину, а укрыть ее от посторонних глаз, хранить в гараже-боксе какие либо вещи, использовать как мини-склад. Изменить в ближайшем обозримом будущем такую психологию не удастся. Поэтому проектировать и строить многоэтажные паркинги надо с учетом менталлитета российских покупателей.
Когда начался “бум” жилищного строительства и автомобилизации, при планировке кварталов и в требованиях к застройщикам не предусматривалось достаточное количество парковочных мест.
Сегодня автовладельцы часто оставляют свои машины на улицах, во дворах, на детских площадках и газонах.
Многоэтажные паркинги должны быть “шаговой доступности”, по доступной цене, построенные за счет инвесторов и с развитой инфраструктурой.
Одним из главных недостатков многих имеющихся концепций строительства многоэтажных паркингов является стремление лишь увеличения общего числа машино-мест, не уделяя при этом внимание инфраструктуре и функциональности паркингов. За счет развитой инфраструктуры и функциональности многоэтажных паркингов с успехом можно решить многие важные для города проблемы.
Площадь, которую занимают многоэтажные паркинги значительная. С учетом перспектив увеличения общего числа автомобилей в городе, потребуется строительство многоэтажных паркингов, которые будут занимать от 25% до 30% площади, занимаемой всеми зданиями города. И это неслучайно. Владельцы автомашин хотели бы хранить их в паркингах радом с домом, с работой, иметь возможность поставить машину в паркингах, в местах остановки, например, рядом с супермаркетом, культурно-развлекательным центром и т.д. Таким образом получается, что для хранения одной машины нужно не одно, а два и более машино-мест.
Несложный расчет показывает, какую площадь территории, например, Москвы в этом случае надо отвести под паркинги.
Если считать, что в Москве 5 000 000 машин, то для их хранения не в одном, а например, в двух местах, потребуется:
5 000 000 х 2 х 25 = 250 000 000 кв. м земли, т.е. 25 000 Га (100 кв. км.).
Найти подходящие участки земли можно, например, вдоль окружной кольцевой железной дороги Москвы и вдоль существующих железных дорог. Изначально, при их строительстве проектировались значительные охранные зоны, в которых капитальное строительство было запрещено. За многие годы пространство вдоль железных дорог превратилось в многочисленные свалки, и застроено одноэтажными металлическими гаражами. В результате вид территории вдоль железных дорог оставляет желать лучшего.
Разумеется, что найти так много свободных подходящих для плоскостных парковок участков земли никогда не удастся. Решить проблемы парковки можно за счет строительства многоэтажных паркингов, например, 6-8 надземных этажей.
Но и в этом случае, общая площадь, которую будут занимать многоэтажные паркинги, очень велика.
Поэтому при разработке концепции строительства многоэтажных паркингов очень важно учесть в их идеологии три момента:
Каждый момент имеет важный стратегический смысл. Люди ездят на работу, в основном потому, что не могут найти работу рядом с домом. Стремительное развитие Интернета создало все необходимые предпосылки для того, чтобы многие бизнесмены могли успешно работать, почти не выезжая из офиса. Если бы их офис находился рядом с их домом, то на работу они могли бы ходить пешком, а не ездить на машинах или общественном транспорте.
Мечта многих жителей Москвы: квартира, офис, магазины, спортивные, развлекательные объекты и гараж в одном месте. Именно за счет расширения функциональности многоэтажного паркинга можно решить эту задачу. Во всем мире все больше строят многофункциональные здания: жилые помещения, офисные помещения, магазины и паркинг в одном месте.
Жители таких зданий могут тратить намного меньше времени на дорогу, тем самым уменьшая транспортную нагрузку.
Многоэтажный паркинг закрытого типа
Многоэтажный паркинг закрытого типа
Предложенный проект многоэтажного паркинга закрытого типа, по сути, – проект офисного здания смешанного типа (назначения).
Подобные здания смешанного типа в Москве пока еще широко не распространены. Но именно такие здания гарантированно и успешно помогли бы решить многие проблемы города, в т.ч. и транспортную проблему. Поэтому при проектировании многоэтажного паркинга целесообразно изначально предусматривать его многофункциональность.
Развитая инфраструктура многоэтажного паркинга неразрывна связана с его функциональностью. Чем больше площади помещений, предназначенных не для размещения автотранспорта запроектированы в многоэтажном паркинге, тем более развитой может быть его инфраструктура. Для этого паркинг должен быть большой вместимостью.
Чем больше вместимость многоэтажного паркинга, тем более развитой по экономическим соображениям может быть его инфраструктура.
Другим важным моментом, учитываемым при строительстве многоэтажных паркингов является необходимость предусмотреть возможности эксплуатируемой крыши. Крыши многоэтажных паркингов занимают столько места, сколько и само здание паркинга. Не использовать крыши многоэтажных паркингов экономически неэффективно.
Возможные варианты использования кровли многоэтажного паркинга:
крытый теннисный корт;
кафе, бар, ресторан и т.д.;
установка телекоммуникационного оборудования;
Строительство многоуровневых паркингов
Строительство автостоянок может стать выгодной инвестицией, если использовать современные методы проектирования. Зная, какой тип паркинга востребован в выбранном вами районе, вы сможете добиться окупаемости проекта уже через несколько лет.
Спроектировать и построить современную многоуровневую парковку — дело, требующее серьезных инвестиций и взвешенного маркетингового подхода. Организация одного машино-места стоит примерно 300–400 тыс. руб., срок окупаемости удачно расположенного объекта — около восьми лет. Не всем владельцам паркингов удается получать стабильную прибыль, но при правильной организации это весьма рентабельный и высоколиквидный бизнес.
Что собой представляют многоуровневые автостоянки и какие они бывают
Многоуровневая стоянка — своеобразный аналог многоэтажного дома, только для автомобилей. Ей точно так же требуются планировка, инженерные сети, правила эксплуатации. Как и многоэтажки, многоуровневые стоянки классифицируются по-разному.
Прежде всего, паркинг может быть по-разному расположен относительно уровня земли:
· Подземный. Это паркинг, который организован под зданием, площадью (пустырем), проезжей частью или речным руслом. Его строительство требует использования усиленных несущих конструкций и специальных мер по обеспечению безопасности работ, что делает проект дорогостоящим. Если возводить несколько подземных ярусов на большое количество машино-мест проект окупится скорее. Поэтому подземные паркинги часто делают под жилыми и общественными зданиями, где гарантирован спрос на размещение автомобилей.
· Надземный. Более простой и недорогой вид паркинга. Часто строится в дополнение к подземному — например, для жилых новостроек. Два подземных этажа плюс надземный паркинг неподалеку дают возможность сэкономить всем — девелоперу на строительных работах, жильцам — на стоимости машино-места.
Паркинг можно сделать частью здания или отдельно расположенным сооружением.
· Отдельно расположенный. Подземные паркинги часто подобным образом обустраивают на пустующих участках земли. Надземные — это сооружения самых разных конфигураций, вплоть до моста над проезжей частью. В них помимо машино-мест могут находиться офисы, склады и другие помещения.
· Часть здания. Если для обслуживания здания требуется больше машино-мест, чем по объективным причинам вместил бы подземный паркинг, под размещение автомобилей может быть отдана часть здания. Такие архитектурные решения можно увидеть в торговых центрах.
По способу размещения автомобилей выделяются:
· Автоматизированный паркинг. Организован по принципу камеры хранения. Водителю требуется завезти машину в специальный приемный отсек и задать место, куда она будет перемещена, с помощью пульта управления. Это быстро, удобно и позволяет сэкономить на площадях.
· Неавтоматизированный паркинг. Традиционный, но требует больше места. Водитель сам заезжает на парковочное место. Если в паркинге несколько этажей, для перемещения между ними оборудуются пандусы.
При выборе типа паркинга, инвестору стоит поинтересоваться инновационными решениями, которые способны кардинально изменить подход к парковочному бизнесу.
Это интересно!
В проекте подземного паркинга могут использоваться наработки из сферы паромных перевозок автомобилей. Например, «сквозная» система движения: въезд в одни ворота, выезд — в другие. Между нижними палубами парома, если их несколько, машины перемещаются водителями по наклонным площадкам — аппарелям — или с помощью лифтов. Высота автомобильных палуб рассчитана на заезд стандартной еврофуры и составляет 4–5 м.
Особенности строительства паркингов в Москве
Решив приобрести участок под строительство автостоянки, учитывайте два типа требований:
· Нормативные. При проектировании паркингов применяются требования СП 113.13330.2012 «Стоянки автомобилей», а также иные нормы и требования — СНиП, ГОСТ, СП, СанПиН, ППБ, — действующие на территории РФ. Так, московскими властями предписывается в новостройках на каждую квартиру выделять не менее одного машино-места. Имейте в виду, что подземная парковка может быть построена не на любом участке, многое зависит от состава грунтов и залегания подземных вод, особенностей прокладки инженерных коммуникаций, близости веток метрополитена.
· Маркетинговые. Определите ценовой сегмент вашего паркинга. Чем он ниже, тем выше должна быть концентрация машино-мест. Внимательно отнеситесь к выбору места, чтобы обеспечить стабильное заполнение паркинга. Если у вас есть конкуренты, подумайте о дополнительных услугах, которые вы могли бы предоставлять клиентам: автомойка, ремонт автомобилей, служба быта, магазин автозапчастей. Не зацикливайтесь на автотематике: спортзал, салон красоты, гастроном — все это может стать частью комплекса услуг, которыми смогут пользоваться ваши клиенты.
Многофункциональный паркинг — это всегда интересный проект, который может быть востребован в новых районах Москвы.
Кстати!
По данным РБК, частный автопарк в Москве каждый год увеличивается на 300–400 тыс. автомобилей. При этом многие дорогостоящие подземные паркинги пустуют. Причина — в слабых проектах и непродуманном маркетинге.
Этапы создания паркинга
Что же требуется, чтобы идея строительства паркинга воплотилась в жизнь? Можно выделить три больших этапа.
Этап 1. Проект
Здесь следует учитывать, что проектная документация должна будет пройти государственную экспертизу. Поэтому все нормы и требования должны быть соблюдены. В проект паркинга, как и в проект любого другого объекта, входят архитектурно-конструктивное решение, эскизный проект, схемы инженерных коммуникаций, перечень материалов и ориентировочная смета. Также должны быть приложены необходимые разрешения, полученные в контролирующих органах. Особенность проектирования паркинга — наличие следующих разделов:
· расположение дорожных знаков, разметок, указателей на въезде/выезде паркинга и внутри него;
· оптимизация потоков автомобильного и пешеходного движения;
· водоотведение с территории парковки;
· освещение и видеонаблюдение;
· система противопожарной безопасности и пути эвакуации;
· система информирования водителей и пешеходов (водителей вне автомобилей).
Грамотный проект многоуровневого паркинга — это основа будущего бизнеса, поэтому на нем не стоит экономить. Эту работу можно доверять только авторитетным проектным организациям. Периодически меняются технические регламенты, о чем крайне редко знает заказчик, а если проект заказан частному проектировщику-фрилансеру, может оказаться не в курсе и он.
Удобно, когда паркинг проектирует и строит одна и та же организация. В этом случае она сразу создает жизнеспособный проект, который сама же и будет воплощать. Такая схема может оказаться еще и дешевле. Инженерные сети также крайне важны. Если выбранный вами подрядчик не занимается их проектированием и строительством сам, у него должны быть надежные субподрядчики, с которым он уже успел поработать.
Этап 2. Строительство
Проще всего построить надземный автоматизированный многоуровневый паркинг, самым сложным является подземный неавтоматизированный. Это обусловлено тем, что подземные объекты крайне чувствительны к влаге, снижающей прочность железобетонных конструкций.
Любой паркинг необходимо защитить от распространения огня при пожаре. Дело в том, что железобетонные конструкции способны прогреваются и разрушаются в течение 30 минут. Поэтому при строительстве паркингов используются огнестойкие базальтовые плиты, которые одновременно являются теплоизолирующими. Это позволяет в дальнейшем сократить расходы на отопление.
Этап 3. Сдача и ввод в эксплуатацию
Последний этап, который, однако, может растянуться, если выявлено слишком много мелких недочетов. Здесь должна быть проведена проверка инженерных коммуникаций и оборудования, суммы по смете и фактические расходы на строительство. Вопросы безопасности также должны быть решены в полном объеме. Отсутствие разметки или знаковой сигнализации повышает риск аварий. По итогам проверок и после устранения недочетов подписывается акт сдачи-приемки объекта.
Написать ответную статью
Головоломка многоэтажек: выгодно ли строить парковки в новостройках
Всего за несколько десятилетий постсоветской России в городах существенно выросло количество автомобилей. Статистика говорит нам, что в СССР на тысячу жителей приходилось примерно 45 машин. Сейчас этот показатель достигает 285 автомобилей.
Одновременно с бурной автомобилизацией меняются и требования россиян к жилью. В советские времена проектировщики многоэтажек почти не думали о парковках, поэтому владельцы квартир в таких домах оставляют машины во дворе или ищут гаражи недалеко от дома. В современном мегаполисе отсутствие парковочного места может стать причиной отказа от покупки квартиры, даже если речь идет об удобном районе или престижном доме вторичного фонда.
Другое дело — новостройки. Правила и нормы требуют от застройщиков предусматривать определенное количество машино-мест в привязке к параметрам проекта. Коэффициенты следующие: на квартиру менее 40 кв. м — половина машино-места, на квартиру более 40 кв. м — одно машино-место. На практике эта система дополняется другими расчетами, в основе которых упор на класс возводимого здания. В домах экономкласса действует коэффициент в 0,5 от всего объема лотов, в комфорт-классе — 0,5-0,7, в бизнес-классе — 1,5 и выше. Кроме того, варьируется и формат автостоянок у дома. Если в доступном сегменте можно организовать отдельно стоящую многоуровневую автостоянку-этажерку, то критерии высокобюджетной недвижимости требуют строительства полноценной подземной парковки.
Трудные подсчеты
Строительная отрасль и российские власти не сомневаются в необходимости строительства парковок: потребность в личном транспорте в России постоянно растет. В то же время данное строительство приносит застройщикам убытки. Основная цель покупателя — квартира, а машино-место служит дополнительной и весьма существенной финансовой нагрузкой. В особенности это касается доступного сегмента, так как в бизнес-классе покупатели более заинтересованы в наличии парковочных мест.
Себестоимость строительства машино-места на подземной парковке составляет как минимум 700 000 рублей, поэтому у большинства застройщиков сегментов «эконом» и «комфорт» затраты в лучшем случае отбиваются в ноль. Из-за высокой себестоимости строительства формируется и высокая цена на продажу машино-места, что отпугивает покупателей недорогого жилья.
Смена формата парковки на многоэтажную автостоянку позволяет снизить стоимость предложения для покупателей, однако это все равно остается невыгодным для застройщика. Себестоимость строительства надземного места — 300 000–400 000 рублей за одно машино-место. При этом такие стоянки-этажерки портят внешний вид и не приносят какого-либо ощутимого дохода девелоперу.
Наличие нераспроданных машино-мест к моменту реализации всего объема квартир — обычная практика. Это может быть 20-30% от общего объема предложения и даже больше. Например, покупатель, который уже вложил 3,5 млн рублей в квартиру и не обладает дополнительными финансовыми средствами, не будет рассматривать машино-место, которое стоит еще 1 млн рублей, ведь это почти 30% от стоимости квартиры.
Что делать?
На рынке новостроек можно встретить немало предложений с экономией на машино-местах: желая простимулировать спрос, некоторые застройщики готовы предлагать скидки в размере 15-20% и даже больше. Периодически можно встретить акции, в рамках которых квартира предлагается с бесплатным машино-местом (пусть даже с наименьшим метражом). Причина проста: девелоперу не так затратно содержать парковочные пространства и держать их на балансе (а значит, платить за них налоги и нести расходы по эксплуатации), как продавать объект ниже уровня себестоимости.
Значительная часть продаж приходится на период после ввода дома в эксплуатацию. То, что не удается продать, сдают в аренду. Это нельзя назвать доходным бизнесом, но и альтернатив у застройщика нет. Эксплуатация одного машино-места в зависимости от сезонности (зимой расходы вырастают из-за отопления), а также наличия либо отсутствия охраны потребует в среднем по Москве 1500–2000 рублей в месяц. Ставка налога на имущество для машино-мест — 0,3% от кадастровой стоимости. При средней стоимости машино-места в 1 млн рублей это 3000 рублей в год. Стоимость аренды в среднем по Москве составит 5000 рублей в месяц. Таким образом, сроки окупаемости машино-мест в новых жилых комплексах доходят до 25 лет.
Как ни парадоксально, помочь сегменту можно было бы в случае нагнетания спроса и организации дорогой платной парковки в районе строительства дома.
Выкраиваем пространство
Строительство парковки каждый раз становится для застройщиков головоломкой. Здесь нужно учитывать возможности земельного участка, его окружение и финансовую модель проекта. Цель бизнеса — выжать как можно больше полезной площади для продажи, предусмотрев место для парковки.
Возьмем в качестве примера этажерки, которые встречаются в недорогом сегменте. Как их встраивает застройщик? Какой будет логика размещения, если это невыгодный для бизнеса формат? Разумеется, в хороших местах, интересных для жилого формата, их строить не будут, причем свою роль может сыграть и инфраструктурное окружение. Многоуровневая парковка оправдает себя в качестве буферной зоны, если рядом проходит железная дорога или дымит завод.
Современный мейнстрим представлен моделью создания парковок по принципу «двор без машин». Пока это еще опция, которая является реально работающим инструментом для застройщика, но уже скоро это преимущество должно закрепиться в качестве нормы. Власти также обратили внимание на успешный формат. Яркий пример — урбан-блоки, которые власти Москвы не так давно предложили за основу квартальной застройки столицы. Концепция предусматривает наличие закрытых дворов и территории без автомобилей, среди плюсов — комфорт, эстетика и безопасность.
С одной стороны, это предложение соответствует текущим трендам на рынке недвижимости. С другой — нельзя не отметить и ряд сложностей. С точки зрения застройщиков, это более дорогая модель организации парковок: вектор смещается в сторону подземных автостоянок, одновременно возникают сложности с размещением мест для машин гостей. Для потребителей также возникают мелкие неудобства: автовладельцы не видят свою машину из окна, становится сложнее заехать в гости с личным транспортом. Однако это прогнозируемое будущее, а сейчас застройщики проектируют дворы без машин, учитывая разные возможности: как с подземной парковкой в бизнес-классе, так и с вводом наземных парковок по периметру комплекса.
Также нельзя не отметить возможную смену приоритетов: в связи с развитием сервисов более молодое поколение активнее использует систему каршеринга, а это значит, что подходы в обозримой перспективе могут поменяться.
Загрузка...